철거 견적서에 '방통'이 있나요? — 원상복구 비용을 가르는 바닥 밑 복병

상가 원상복구 견적을 여러 곳에서 받아 보면 금액이 이상하게 벌어질 때가 있어요. 같은 평수, 같은 매장인데 왜 어떤 업체는 훨씬 싸게 부를까요? 싼 견적이 좋은 견적이면 다행이지만, 바닥 밑에 숨어 있는 공정 하나가 빠진 경우가 생각보다 많아요. 바로 방통 철거예요. 최근 강서구의 버거 매장 원상복구를 이틀간 진행하면서 이 공정에 하루를 통째로 썼는데, 그 경험을 바탕으로 방통이 뭔지, 견적에서 뭘 확인해야 하는지 정리했어요.

방통이 뭐길래 철거비가 달라지나요?

방통은 '방바닥 통미장'을 줄인 현장 용어예요. 건물 골조인 콘크리트 슬래브 위에 배관을 깔고, 그 위로 몰탈(시멘트 반죽)을 부어 평평하게 굳힌 층을 말해요. 바닥 수평을 잡고 배관을 보호하는 역할이라 인테리어 공사 때 흔하게 시공돼요.

문제는 원상복구예요. 임대차가 끝나면 대부분 '입주 전 상태', 그러니까 콘크리트 슬래브가 드러난 상태로 되돌리는 게 기준이 돼요. 타일이나 장판 같은 마감재만 걷어내면 되는 게 아니라, 그 아래 굳어 있는 몰탈층까지 깨서 걷어내야 하는 거예요. 두께가 있는 콘크리트 덩어리를 바닥 전체 면적만큼 파쇄하고 담아서 실어 내는 일이라, 이 공정 하나로 하루 이상이 더 붙고 인건비와 폐기물 처리비가 함께 늘어나요.

우리 매장에도 방통이 있을까요?

계약 만료를 앞두고 있다면 견적 전에 스스로 확인해 볼 수 있어요. 이런 매장이라면 방통이 있을 가능성이 높아요.

• 주방이 있는 음식점 — 급수·배수 배관을 바닥에 묻으면서 몰탈을 올린 경우가 많아요
• 입주할 때 바닥을 높이는 공사를 했던 매장 — 출입구나 복도와 바닥 높이가 다르면 그 차이만큼 몰탈이 깔려 있다고 보면 돼요
• 바닥이 타일로 마감된 매장 — 타일 아래 접착 몰탈이나 미장층이 함께 있는 경우가 흔해요

반대로 처음부터 콘크리트 바닥에 얇은 마감재만 깔았던 사무실이라면 방통 철거가 아예 없을 수도 있어요. 확실한 방법은 바닥 한쪽 단면을 들어내 층 구성을 직접 보는 거예요. 비워도는 방문 견적 때 이 단면 확인부터 해요.

방통 철거는 왜 하루가 더 걸리나요?

강서구 버거 매장 현장에서는 이틀 일정 중 둘째 날을 통째로 바닥에 썼어요. 실제로 해 보면 시간이 걸리는 이유가 분명해요.

1. 전동 브레이커로 한 뼘씩 깨야 해요 — 넓은 면을 기계 하나로 두드려 나가는 일이라 진행 속도에 한계가 있어요
2. 깨는 즉시 치워야 해요 — 잔재가 쌓이면 기계가 잔해 위에 올라타서, 깨는 사람과 담아 나르는 사람을 따로 두는 분업이 필수예요
3. 잔재가 무거워요 — 몰탈 덩어리는 부피보다 무게가 커서, 고무대야로 담아 트럭까지 나르는 반출에도 인력이 붙어요
4. 소음과 분진이 커요 — 이웃 상가 영업시간을 피해 이른 아침에 몰아서 작업하는 식으로 시간대를 설계해야 민원 없이 끝나요

이렇게 나온 잔재는 건설폐기물이라 일반 쓰레기와 섞지 않고 따로 실어 적법하게 처리해요. 철거 중에 나오는 스테인리스 후드나 철제 설비 같은 고철류는 비워도가 매입 가치를 쳐서 처리 비용에서 빼 드리니, 견적 비교할 때 이런 상계 항목이 있는지도 물어보면 좋아요.

견적서에서 이것부터 확인하세요

원상복구 견적을 받을 때 아래 항목이 글자로 적혀 있는지 확인하면 나중에 얼굴 붉힐 일이 줄어요.

• 철거 범위가 '콘크리트 슬래브면 노출 기준'인지
• 바닥 항목에 마감재만 있는지, 방통(몰탈층) 파쇄까지 포함인지
• 파쇄 잔재의 상차·운반·처리 비용이 포함인지
• 소음 작업 시간대 계획이 있는지 (관리실·이웃 상가 협의 포함)

가장 싼 견적과 가장 비싼 견적이 크게 차이 난다면, 빠진 항목이 없는지부터 비교해 보세요. 방통이 빠진 견적은 착공 후에 추가 비용으로 돌아오는 경우가 많아요.

이것만은 조심하세요

'원상복구 완료'는 우리 판단이 아니라 임대인 검수로 정해져요. 몰탈이 군데군데 남은 채 마무리하면 검수에서 지적받아 재작업을 부르게 되고, 그 사이 명도 일정이 밀리면 보증금 반환까지 늦어져요. 처음부터 슬래브면 기준으로 계약서에 범위를 못 박아 두는 게 안전해요.

바닥 밑이 궁금하다면, 사진 한 장이면 돼요

우리 매장에 방통이 있는지, 있다면 일정과 비용이 얼마나 붙을지는 현장을 봐야 정확해요. 매장 바닥과 출입구 단차가 보이는 사진 몇 장만 보내도 대략적인 범위를 안내해 드리고, 방문 견적에서는 바닥 단면까지 확인해서 계약 전에 범위를 확정해 드려요. 견적만 받고 진행하지 않아도 괜찮으니, 계약 만료가 다가온다면 부담 없이 상담을 신청해 보세요.